URBANISTICA (Copyright © 2004-05 Avv. Roberto D'Arcangelo).                                                     

versione pdf.

1. L. N. 10/1977 – LA CONCESSIONE EDILIZIA.

Ogni attività edilizia che riguarda il territorio comunale è subordinata al rilascio di concessione da parte del sindaco (rectius: dal dirigente, come precisa il T.U. degli enti locali, D.Lgs.vo n. 267/2000).

Il rilascio della concessione, a sua volta, è subordinato alla corresponsione di un contributo.

La concessione è data dal sindaco al proprietario del terreno su cui si vuole edificare o a chi abbia titolo a richiederla in conformità alle previsioni della legge, degli strumenti urbanistici, della normativa regionale e dei regolamenti edilizi.

Nell’atto di concessione sono indicati i termini di inizio (massimo entro un anno) e di ultimazione (massimo tre anni) dei lavori.

Il termine di ultimazione può essere prorogato per vari motivi.

Qualora i lavori non siano stati ultimati nel termine stabilito, il concessionario deve presentare istanza diretta ad ottenere una nuova concessione sulla parte non ultimata.

La successione è trasferibile a successori o aventi causa.

2. L’AUTORIZZAZIONE AD EDIFICARE.

Diversa dalla concessione è, invece, l’autorizzazione gratuita, che porta a considerare interventi di manutenzione straordinaria, opere di demolizione, opere di rimozione di barriere architettoniche ed opere pertinenziali urbanistiche preordinate ad una oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente destinate al servizio di esso.

Il regime autorizzatorio ricorre solo sussistendo la conformità delle opere suddette alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti.

Si noti che non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con la legge, gli strumenti urbanistici vigenti, ecc., le quali non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, ecc., dell’immobile, insomma, che rispettino le originarie caratteristiche costruttive.

L’importante è che il proprietario presenti al sindaco una relazione, a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi ed il rispetto della normativa vigente, anche in materia di sicurezza ed igienico-sanitaria.

Con la L. 662/1996, istitutiva della c.d. “denuncia di attività” (v. più sotto), il vecchio regime autorizzatorio è stato in parte assorbito nel nuovo regime della denuncia predetta.

3. L. N. 662/1996 E L. N. 537/1993 – PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA.

Il procedimento è il seguente.

L’interessato presenta la domanda di concessione all’ufficio abilitato del comune.

Detto ufficio comunica all’interessato il nominativo del responsabile del procedimento.

L’esame delle domande si svolge secondo l’ordine di presentazione.

Entro 60 gg. (il doppio, se il comune vanta più di 100.000 abitanti) il responsabile cura l’istruttoria, eventualmente convoca una conferenza di servizi, richiede il parere della commissione edilizia e redige una dettagliata relazione sull’intervento edilizio richiesto, nella quale fornisce una propria valutazione sulla conformità del progetto alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

Il responsabile del procedimento può chiedere all’interessato integrazioni documentali.

In tal caso, il predetto termine decorre di nuovo dall’inizio.

Scaduto il termine sopra citato, entro altri 10 gg., il responsabile del procedimento deve formulare una motivata proposta al sindaco in ordine all’emanazione del provvedimento conclusivo.

Entro i successivi 15 gg. la concessione edilizia viene rilasciata dal dirigente preposto, qualora il progetto presentato non sia in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici ed edilizi e con le altre norme che regolano lo svolgimento dell’attività edilizia.

Qualora vi sia il silenzio dell’amministrazione, l’istante può diffidare l’amministrazione a provvedere entro 15 gg.

Decorso, infine, inutilmente anche il termine suddetto, l’interessato può inoltrare istanza al presidente della giunta regionale competente, il quale, nell’esercizio di poteri sostitutivi, nomina nei 15 gg. successivi un

commissario ad acta, che nel termine di 30 gg. adotta un provvedimento che ha i medesimi effetti della concessione edilizia.

4. LA DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’.

Alcuni interventi di edilizia (es.: manutenzione straordinaria, restauri, eliminazione delle barriere architettoniche, recinzioni, aree destinate ad attività sportive, opere interne marginali), invece, sono subordinati alla denuncia di inizio attività (con opere aventi durata massima di tre anni) al comune, alla quale deve aggiungersi l’indicazione dell’impresa a cui si intendono affidare i lavori e la data di ultimazione degli stessi.

Gli immobili oggetto di intervento non devono essere soggetti a particolari vincoli (storico, artistico e paesaggistico) e devono essere oggetto di prescrizioni dei vigenti strumenti urbanistici, in modo tale che l’intervento che sta per effettuarsi non contrasti con detti strumenti.

La denuncia deve essere presentata 20 gg. prima dell’effettivo inizio dei lavori e deve essere accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato (nonché dai relativi elaborati progettuali), che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Il progettista suddetto deve anche emettere un certificato di collaudo finale che attesti la conformità dell’opera al progetto presentato.

Presentata la denuncia, l’interessato potrà procedere all’inizio dei lavori, senza ulteriore atto formle.

5. L. N. 47/1985 - IL CONTROLLO DELL’ATTIVITA’ URBANISTICO-EDILIZIA.

L’attività urbanistico-edilizia deve compiersi in linea con la legge ed atti equiparati.

La vigilanza su detta attività nel territorio comunale e sulla sua conformità a legge è effettuata dal sindaco (rectius: dal dirigente, come precisa il T.U. degli enti locali, D.Lgs.vo 267/2000).

Prima che a lui il controllo è affidato alle regioni ed a consorzi tra comuni, che possono disporre anche periodici rilevamenti aerofotogrammetrici, con conseguente aggiornamento delle scritture catastali, nonché alla p.g., la quale dà immediate comunicazioni all’a.g., al presidente della giunta regionale ed al sindaco stesso, il quale, verificata entro 30 gg. la regolarità delle opere, dispone gli atti conseguenti.

Questi, infatti, quando accerti l’inizio di opere irregolari, provvede per la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi.

In alcuni casi egli può anche effettuare una previa comunicazione ad amministrazioni competenti, le quali possono eventualmente intervenire ai fini della demolizione e del ripristino anche di propria iniziativa.

In alcune circostanze particolari il sindaco può ordinare, prima della demolizione e del ripristino, l’immediata sospensione (con provvedimento motivato) dei lavori, che ha effetto fino all’adozione dei provvedimenti definitivi di cui sopra.

Delle spese di demolizione (e delle sanzioni pecuniarie accessorie) rispondono solidalmente il titolare della concessione edilizia (quando c’è), il committente, l’appaltatore e (relativamente alle sole violazioni delle prescrizioni della concessione) il direttore dei lavori.

Quest’ultimo, se vuole evitare detta responsabilità, deve rinunziare all’incarico, con comunicazione al sindaco della violazione da cui si dissocia.

In caso contrario, oltre alle altre sanzioni di varia natura previste dalla legge, può essere segnalato dal sindaco al consiglio dell’ordine professionale di appartenenza ed è passibile di sospensione dall’albo professionale da 3 mesi a 2 anni.

6. L. N. 47/1985 – ABUSIVISMO.

Le opere irregolari possono essere: 1) opere eseguite in totale difformità dalla concessione; 2) opere eseguite con variazioni essenziali rispetto alla concessione; 3) opere eseguite in assenza di concessione; 4) opere eseguite in parziale difformità dalla concessione; 5) opere eseguite su suolo statale o, comunque, pubblico.

Accanto alle vere e proprie “opere” si hanno “interventi di ristrutturazione”, i quali pure possono essere: 1) in assenza di concessione; 2) in totale difformità dalla concessione.

A) Per le opere irregolari il sindaco (rectius: il dirigente, come detto sopra, o altre autorità pubbliche competenti) dispone la demolizione entro 90 gg. (o entro max 120 gg. per le sole opere parzialmente difformi, di cui al punto n. 4), a cura del responsabile dell’abuso, con il ripristino dello stato dei luoghi..

Se questi non vi provvede, l’opera viene acquisita gratuitamente al patrimonio comunale o delle amministrazioni per legge preposte alla vigilanza e viene fatta demolire a spese dei responsabili dell’abuso, con il ripristino dello stato dei luoghi.

Se esistono prevalenti interessi pubblici, però, previa delibera consiliare, il sindaco può disporre che l’opera non venga abbattuta ed essa, pertanto, insieme all’area su cui insiste, rimarrà comunque acquisita al patrimonio disponibile del comune.

Per le sole opere parzialmente difformi dalla concessione edilizia, se la demolizione non può avvenire senza pregiudizio per la parte di edificio regolare, il sindaco irroga una sanzione pecuniaria al responsabile dell’abuso.

Per le sole opere eseguite su suolo statale o pubblico il sindaco ordina la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi direttamente ad opera del comune ed a spese dei responsabili dell’abuso.

B) Per gli interventi di ristrutturazione irregolari il sindaco (cioè il dirigente o altre pp.aa. competenti) irrogano una sanzione pecuniaria a carico dei responsabili dell’abuso e dispongono l’eventuale restituzione in pristino a cura ed a spese dei responsabili stessi (previo eventuale parere di organi consultivi amministrativi).

In ogni caso, si tenga presente che tutte le sanzioni sin qui esposte non si applicano nell’ipotesi di c.d. “varianti in corso d’opera”, che siano conformi a legge ed atti equiparati, nonché agli strumenti urbanistici vigenti ed approvate dalla competente amministrazione.

L’abusivismo, comunque, comporta anche altri effetti, oltre alle sanzioni amministrative sin qui descritte.

Essi sono, anzitutto, di carattere penale.

In tal senso, si veda l’art. 20 della legge n. 47/1985, il quale prevede reati contravvenzionali, con pene dell’arresto sino a due anni e l’ammenda sino a 100 milioni.

In ogni caso, si tenga presente che l’azione penale rimane sospesa finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria e che il rilascio in sanatoria della concessione estingue ogni reato.

Sul piano civilistico, poi, va detto che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che privata, aventi ad oggetto trasferimento di diritti reali relativi ad edifici abusivi sono nulli.

E’ necessario, pertanto, per compierli, che da essi risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare (o della concessione in sanatoria) o che ad essi sia allegata copia della relativa domanda, con gli estremi dell’ avvenuta presentazione (e, se del caso, dell’avvenuto versamento almeno delle prime due rate dell’oblazione).

Ai fini della commerciabilità degli edifici abusivi, inoltre, è possibile esibire idonea certificazione che attesti l’avvenuto integrale adempimento delle prescrizioni dei provvedimenti sanzionatori adottati ai sensi della L. n. 1150/1942, L. n. 765/1967 e L. n. 10/1977.

La nullità di cui sopra non si applica, però, agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa.

In tal caso, comunque, l’aggiudicatario dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro 120 gg.

7. LA LOTTIZZAZIONE ABUSIVA.

Un particolare caso di opere realizzate senza la concessione è, poi, la lottizzazione abusiva.

Essa ricorre allorché si fraziona o meno un terreno inedificabile (per destinazione urbanistica) e vi si costruisce o quando si alienano lotti fabbricabili, si realizzano opere di urbanizzazione ed altro con scopi pianificatori del territorio ed in assenza di piani pubblici (cfr. Cass. SS.UU., 28.02.1990, n. 2720).

Trattasi di contravvenzione dolosa, per la cui sussistenza è necessario che l’evento sia previsto e voluto dal reo, con condotta cosciente e diretta a limitare e condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale.

In tale caso il sindaco, con ordinanza, dispone l’immediata interruzione delle opere in corso.

Esse ed i terreni su cui insistono non possono essere alienate o formare oggetto di qualunque atto dispositivo, pena la nullità dello stesso.

Trascorsi 90 gg., ove non intervenga la revoca di detto provvedimento, le aree lottizzate sono acquisite (confisca, se c’è illecito penale) di diritto e gratuitamente al patrimonio disponibile del comune, con trascrizione nei registri immobiliari ed il sindaco deve provvedere alla demolizione delle opere.

Chi commette detta contravvenzione è punito con l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 30 a 100 milioni.

8. L. N. 47/1985 – LA SANATORIA.

Il proprietario o altri soggetti interessati indicati dalla legge possono chiedere ed ottenere la concessione o la autorizzazione in sanatoria, previo versamento all’erario, a titolo di oblazione, di un’apposita somma determinata dalla legge secondo vari parametri ed eventualmente rateizzabile.

Ciò quando: a) manca l’autorizzazione o la concessione; b) si è costruito in difformità dell’autorizzazione o della concessione; c) l’autorizzazione o la concessione sono state annullate, sono decadute o divenute inefficaci o sia in corso procedimento amministrativo per tali scopi.

La sanatoria, invece, non può essere concessa se sia stato violato un vincolo di inedificabilità, in particolare se posto a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici, di difesa militare, di sicurezza nazionale.

Per particolari categorie di immobili, poi, perché si possa ottenere il rilascio della concessione edilizia o dell’autorizzazione in sanatoria, occorre anche chiedere ed ottenere il parere favorevole di particolari amministrazioni.

Se si tratta, invece, di opere realizzate su suolo statale, regionale, provinciale o comunale, il rilascio della sanatoria è subordinato anche alla richiesta da parte dell’interessato di disponibilità dell’ente proprietario a concedere onerosamente l’uso del suolo su cui insiste la costruzione per una durata massima di 60 anni.

La domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria deve essere presentata al comune interessato e corredata dalla prova dell’eseguito versamento dell’oblazione nella misura dovuta (o, comunque, della prima rata di essa).

Alla domanda devono essere allegati un certificato di residenza, un certificato di iscrizione alla camera di commercio (se il richiedente è un imprenditore), una descrizione delle opere da sanare, un’apposita dichiarazione, corredata di documentazione fotografica, dalla quale risulti lo stato dei lavori relativi, una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere, una certificazione redatta da un professionista attestante l’idoneità statica delle opere eseguite, un progetto di completo adeguamento sismico redatto da un professionista abilitato ed un certificato di idoneità statica (per edifici con problemi di staticità o insistenti in zone sismiche).

Entro 120 gg. dalla presentazione della domanda l’interessato integra, ove necessario, la domanda stessa e provvede a versare l’eventuale seconda rata dell’oblazione dovuta.

La terza ed ultima rata eventuale è versata entro i successivi 60 gg.

In alcuni casi il rilascio della sanatoria è subordinata anche all’impegno di partecipare pro quota agli oneri di urbanizzazione da parte del richiedente.

Decorsi 120 gg. dalla presentazione della domanda e, comunque, dopo il versamento della seconda rata dell’oblazione (se prevista), il presentatore dell’istanza può completare sotto la propria responsabilità le opere sanabili.

A tal fine, egli notifica al comune il proprio intendimento, allegando perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi ed inizia i lavori non prima di 30 gg. dalla data di notificazione.

Si noti che i lavori di completamento di opere insistenti su aree sottoposte a vincolo possono essere eseguiti solo dopo che siano stati espressi i pareri delle competenti amministrazioni e dopo che sia stata dichiarata la disponibilità dell’ente proprietario a concedere l’uso del suolo.

Il sindaco, esaminata la domanda, previ i necessari accertamenti, invita, ove lo ritenga necessario, l’interessato a produrre l’ulteriore documentazione e, quindi, determina in via definitiva l’importo dell’oblazione, rilasciando la sanatoria contestualmente all’esibizione da parte dell’interessato di ricevuta del versamento all’erario delle somme a conguaglio, nonché della prova dell’avvenuta presentazione all’ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria ai fini dell’accatastamento.

Il diniego di sanatoria è notificato al richiedente ed, in ogni caso, l’effettuazione dell’oblazione estingue i reati contravvenzionali di cui sopra.

Ogni controversia relativa all’oblazione è devoluta alla competenza dei t.a.r. presenti sul territorio.

Ferme restando le ipotesi di opere non suscettibili di sanatoria (esempio: opere realizzate in zone soggette a particolari vincoli di inedificabilità), di mancata effettuazione dell’oblazione e di domande presentate fuori termine o infedeli, decorso il termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda stessa, quest’ultima si intende accolta ove l’interessato provveda al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione al catasto della documentazione necessaria all’accatastamento.

A seguito della sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità.

Il pagamento dell’oblazione non esime i soggetti interessati alla sanatoria e richiedenti la stessa alla corresponsione al comune del contributo di concessione di cui alla L. n. 10/1977.

La presentazione della domanda per la sanatoria sospende il procedimento penale e quello per le sanzioni amministrative.

L’oblazione interamente corrisposta estingue il reato ed il procedimento di esecuzione delle sanzioni amministrative.

Ove, invece, sia già intervenuta sentenza penale definitiva di condanna, viene fatta annotazione della oblazione nel casellario giudiziale e la condanna non vale ai fini della recidiva e del beneficio della sospensione condizionale della pena.

La domanda infedele o presentata fuori termine o non seguita dal versamento dell’oblazione si considera come non presentata.

9. IL NUOVO T.U. DELL’EDILIZIA: D.P.R. 380/2001.

Nel 2001 viene emanato il nuovo Testo Unico in materia di edilizia (D.P.R. 06.06.2001, n. 380, modificato dal recente D. Lgs.vo 27.12.2002, n. 301).

In esso sono stati trasfusi il D.Lgs.vo 378/2001 ed il D.P.R. 379/2001, contenenti, rispettivamente, norme di rango legislativo e norme di rango regolamentare.

Il T.U. contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia e consta di n. 3 parti: 1) Attività edilizia (artt. 1-51); 2) Normativa tecnica per l’edilizia (artt. 52-135); 3) Disposizioni finali (artt. 136-138).

La sua entrata in vigore è stata assai tormentata.

L’art. 138 dello stesso, infatti, prevedeva l’operatività del T.U. a partire dal 01.01.2002.

Successivamente, però, il D.L. 23.11.2001, n. 411, conv. in L. 31.12.2001, n. 463 poneva in essere una prima proroga al 30.06.2002.

Infine, il D.L. 20.06.2002, n. 122, conv. in L. 01.08.2002, n.185 ha definitivamente prorogato l’entrata in vigore al 30.06.2003.

Oggi esso è regolarmente in vigore.

10. LO SPORTELLO UNICO PER L’EDILIZIA.

L’art. 5 del T.U. riprende l’idea dello sportello unico per l’edilizia già presente nella legislazione di settore precedente.

Esso viene istituito dall’amministrazione comunale ed ha il compito di curare tutti i rapporti fra il privato, l’amministrazione comunale ed, ove occorra, le altre p.a. tenute a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio oggetto della richiesta di permesso o di denuncia di inizio attività.

In particolare, tale ufficio provvede:

1) a ricevere le denuncie di inizio attività e le domande per il rilascio dei permessi di costruire (nonché a ricevere ogni altro atto di assenso comunque denominato in materia di attività edilizia);

2)  a fornire agli interessati tutte le informazioni utili disponibili sulle materie di cui al punto 1);

3) all’adozione, nelle medesime materie, dei provvedimenti in tema di accesso ai documenti amministrativi in favore degli interessati;

4) al rilascio dei permessi di costruire, dei certificati di agibilità, nonché delle certificazioni di qualsiasi tipo rilevanti ai fini degli interventi di trasformazione edilizia del territorio;

5) alla cura dei rapporti tra l’amministrazione comunale, il privato e le altre amministrazioni chiamate a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio oggetto dell’istanza o denuncia del privato.

Ai fini del rilascio del permesso di costruire o del certificato di agibilità, nonché ai fini della realizzazione dell’intervento edilizio, lo sportello unico acquisisce direttamente, ove questi non siano già stati allegati dal richiedente, il parere dell’A.S.L., il parere dei vigili del fuoco, le autorizzazioni e certificazioni del competente ufficio tecnico della regione (per costruzioni in zone sismiche), l’assenso dell’amministrazione militare (per costruzioni contigue a zone militari), nonché altri pareri, autorizzazioni, nulla-osta ed assensi per costruzioni in zone o con caratteristiche particolari.

11. IL PERMESSO DI COSTRUIRE.

Il proprietario dell’immobile (o altro soggetto avente titolo, avente comunque un rapporto giuridico qualificato con il bene oggetto dell’intervento – es. il titolare di un diritto reale sul bene o il titolare di un diritto di obbligazione sullo stesso) deve chiedere il c.d. permesso di costruire qualora intenda effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, in particolare:

1) interventi di nuova costruzione;   

2) interventi di ristrutturazione urbanistica;

3) interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero mutamenti della destinazione d’uso (altri tipi di interventi sono individuati dalle regioni con legge e la violazione delle disposizioni regionali, comunque, non comporta l’applicazione delle sanzioni penali di cui all’art. 44 T.U.).

Insomma, il p.c. costituisce l’atto amministrativo di assenso fondamentale per una legittima attività edilizia, che riguardi interventi indubbiamente incisivi del tessuto urbanistico ed edilizio preesistente, implicando la creazione di nuove volumetrie ovvero la trasformazione di quelle esistenti, anche eventualmente con mutamento delle destinazioni d’uso o con alterazione delle preesistenze urbanistiche.

Esso è rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale ed è trasferibile (ma solo insieme all’immobile) ai successori o aventi causa.

E’, inoltre, irrevocabile ed oneroso, in quanto soggetto a contributo per il rilascio ai sensi dell’art. 16 T.U.

Quanto ai presupposti per il rilascio del permesso, occorre dire che esso: I) è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (sono possibili deroghe solo nei casi di cui all’art. 14 T.U., mentre negli altri casi, nelle ipotesi di contrasto, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda e, comunque, in quelle di interventi tali da compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici, il presidente delle giunta regionale può ordinarne la sospensione); II) è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria (o, comunque, all’impegno alla realizzazione delle stesse).

Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio (non superiori ad un anno dal rilascio del titolo) ed di ultimazione dei lavori (non superiori ai tre anni dall’inizio dei lavori).

Detti termini possono essere prorogati per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso ed in considerazione della mole dell’opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive.

Decorsi tali termini, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita.

La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso e si procede, altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di concessione di cui all’art. 16 T.U.

Il permesso decade in caso di entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori già iniziati vengano completati entro tre anni dalla data di inizio.

Il procedimento per il rilascio del permesso di costruire (e per il rilascio del p.c. in deroga agli strumenti urbanistici, previa approvazione di apposita delibera consiliare, di cui all’art. 14) è disciplinato dall’art. 20 T.U.

La domanda per il rilascio del premesso, sottoscritta dal proprietario o dagli altri soggetti legittimati (v. art. 11), va presentata allo sportello unico per l’edilizia del Comune di appartenenza e deve essere corredata da:

1)  la certificazione attestante il titolo di legittimazione del richiedente;

2)  gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio;

3)   un’autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie (in caso di interventi di edilizia residenziale, purché la verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni tecnico-funzionali).

L’esame delle domande si svolge secondo l’ordine cronologico di presentazione e lo sportello unico comunica al richiedente, entro 10 gg. dalla presentazione dell’istanza, il nominativo del responsabile del procedimento, ex L. n. 241/90.

Questi, entro 60gg. dalla presentazione della domanda (termine che può essere interrotto una sola volta dal responsabile, qualora ritenga di dover chiedere all’interessato eventuale documentazione integrativa non acquisibile autonomamente dalla p.a. procedente), cura l’istruttoria ed acquisisce, avvalendosi dello sportello unico, i prescritti pareri dagli uffici comunali, nonché i pareri dell’A.S.L. e dei vigili del fuoco (sempre che gli stessi non siano stati già allegati alla domanda dal richiedente).

Si noti bene che, in base all’art. 20, comma 6, T.U., qualora sia necessario acquisire anche atti di assenso di altre p.a. (diverse dalla A.S.L. e dai vigili del fuoco), ai fini della realizzazione dell’intervento, il competente ufficio comunale può convocare una conferenza di servizi.

Il responsabile del procedimento nella procedura di rilascio del permesso, inoltre, qualora ritenga che debbano essere apportate delle modifiche di modesta entità al progetto originario, può chiederle entro 60 gg. dalla

presentazione della domanda all’interessato, con l’obbligo per questi di integrare la documentazione prodotta, se necessario (n.b. in tale caso, il termine di 60 gg. per istruire la pratica di cui sopra resta sospeso).

Esaurita l’istruttoria e valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, il responsabile formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto.

Detta proposta viene presa in considerazione del dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente, il quale, entro 15 gg., adotta il provvedimento definitivo, che sarà notificato all’interessato a cura dello sportello unico.

Dell’avvenuto rilascio del premesso di costruire è data anche notizia al pubblico mediante l’affissione all’albo pretorio.

Gli estremi del premesso sono indicati nel cartello esposto presso il cantiere.

Decorso, invece, inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo (60+15 gg., salvo eventuali sospensioni, di cui s’è detto più sopra), sulla domanda di permesso di costruire si forma il silenzio-rifiuto (impugnabile in sede giurisdizionale).

Comunque, l’interessato, al fine di evitare tale silenzio negativo, può, con atto notificato o trasmesso in piego raccomandato con avviso di ricevimento (ed il responsabile del procedimento ne dà notizia anche al Sindaco), richiedere allo sportello unico che il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente si pronunci entro 15 gg. dalla ricezione dell’istanza.

Decorso inutilmente anche il termine di cui poc’anzi, l’interessato può inoltrare richiesta di intervento sostitutivo al competente organo regionale, il quale, nei successivi 15 gg., nomina un commissario ad acta che provvede nel termine di 60 gg. in luogo del competente ma inerte ufficio comunale.

Trascorso inutilmente anche quest’ultimo termine, anche sulla domanda di intervento sostitutivo si intende formato il silenzio rifiuto.

Si rammenti, infine, che i termini istruttori di cui sopra sono raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti e, comunque, per i progetti particolarmente complessi.

12. LA DENUNCIA DI INIZIO DI ATTIVITA’.

In alternativa alla richiesta di permesso di costruire il T.U. prevede all’art. 22 la denuncia di inizio di attività, concernente interventi diversi da quelli di cui agli artt.:

A)     6 T.U. (diversi, cioè, dagli interventi di manutenzione ordinaria, da quelli volti alla eliminazione di barriere architettoniche, dalle opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo – n.b. questa è la c.d. attività edilizia libera);

B)     10 T.U. (diversi, cioè, dagli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che comporti aumento di unità immobiliari, di modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici ovvero diversi dagli interventi che, limitatamente agli immobili dl centro storico, comportino mutamenti della destinazione d’uso – tutti necessitanti del p.c.).

Si tratta, in altri termini, di interventi edilizi “minori”, di ristrutturazione interna di un immobile.

Purché essi siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi ed alla disciplina urbanistico-edilizia vigente.

La ristrutturazione edilizia deve, comunque, avvenire a condizione che il fabbricato risulti identico al precedente quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali.

Dunque, resta esclusa la ristrutturazione che porti ad un organismo edilizio del tutto o in parte diverso dal precedente.

Più precisamente, sono ora sottoponibili a d.i.a.:

a)      le varianti a permessi di costruire già rilasciati, purché non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modifichino destinazione d’uso, categoria edilizia e sagoma dell’edificio, non violino prescrizioni specificamente imposte dal permesso di costruire;

b)      gli interventi di ristrutturazione interna come sopra descritti;

c)      gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, se disciplinati da piani attuativi comunque denominati, a condizione che gli stessi contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, previamente dichiarate dall’organo comunale competente;

d)      gli interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Ciò fermo restando che: nel caso di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) (cioè degli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici ovvero che comportino mutamenti della destinazione d’uso) e nel caso di cui all’art. 22, comma 3, lettere b) e c) (cioè: a) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, se conformi a piani attuativi contenenti precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive; b) interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni planovolumetriche), si può procedere sulla base del permesso di costruire ovvero, in alternativa, della denuncia di inizio attività.

In questi tre casi - in cui c’è l’alternatività tra la denuncia ed il permesso (a scelta dell’interessato) - qualora un intervento edilizio sia compiuto in assenza di denuncia ovvero in totale o parziale difformità dalla stessa, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente dispone la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi, che saranno eseguiti a cura del Comune ed a spese del responsabile dell’abuso (art. 35).

Negli altri casi – quelli, cioè, in cui non v’è alternatività tra denuncia e permesso – la realizzazione di interventi edilizi in assenza della denuncia o in difformità della stessa comporta solo una sanzione pecuniaria, pari a minimo 516 euro (art. 37), tranne particolari ipotesi (es. interventi di restauro e di risanamento conservativo eseguiti su immobili vincolati).

Si rammenti che la mancata denuncia di inizio dell’attività comporta l’applicazione delle sanzioni penali previste dall’art. 44 T.U. solo nel caso di alternatività tra denuncia e permesso.